2017年樓市調控的首要任務仍是去庫存。

閱讀提示： 據新華網消息，國家統計局13日發布數 據顯示，繼10月份之后，11月份全國商品住宅 銷售面積和銷售金額增速再度雙雙回落。重 點城市房地產市場成交呈集體降溫之勢。 2016 年，在多地房價出現非理性上漲之 際，熱點城市開啟調控，9 個月內三調樓市：3 月開始陸續在一二線城市提高二套房首付比 例，升級“限外令”“限價令”等；國慶前后，全 國20多個城市集中重啟限購、限價、限貸，整 頓規范樓市秩序；11 月以來，超過10 個城市 繼續收緊調控，提高購房資格或貸款門檻 等。嚴控之下樓市透出哪些新走勢？

走勢一

房價：

漲幅收窄大中小城市明顯分化

2016 年，“恐慌式搶房”在多個城市蔓 延，全國樓市成交量價齊升。國家統計局數 據顯示，1-11 月份，全國商品住宅銷售面積 同比增幅近25%，銷售金額增長接近40%。

10 月份70 個大中城市中，新建商品住 宅價格同比上漲的城市有65 個，占比超過九 成；而在去年年底，這一比例僅為三成。

伴隨著樓市虛火上升，調控也逐漸加 碼。從3 月份開始到11 月底，樓市調控歷經 三輪調控。首先，上海和深圳等一線城市， 以及南京、蘇州、廈門等城市提高購房門檻 和貸款門檻。國慶前后，全國20 多個城市密 集出臺調控措施，通過限購、限價、限貸、整 頓規范房地產市場秩序等進行調控；11 月以 來，杭州、武漢和深圳等10 多個城市在此前 基礎上進一步收緊了樓市政策，進一步提高 購房資格或貸款門檻。

密集的調控政策逐漸扭轉了房地產市 場預期。易居研究院數據顯示，11 月全國 重點城市樓市成交環比下跌超過20%。一 線城市成交全面下滑，15 個二線城市中有 10 個下跌，其中杭州、蘇州和南京的跌幅均 超過50%。

房價漲幅也持續收窄。中原地產研究 發現，從市場價格看，多地都明顯出現了前 期虛高價格的二手房房源大幅降價的現 象。其中，深圳二手房價連續兩個月下調， 南京二手房價出現19個月以來首次下調。

業內人士分析認為，在因城施策的政策 框架下，大中小城市房地產市場將繼續明顯 分化。穆迪副總裁曾啟賢預計，2017 年熱點 城市雖然需求暫時受抑，但住房供應短缺的 局面難以在短期內扭轉，因此房價繼續上漲 的壓力仍然存在。但隨著成交回落，未來整 體房價漲幅將逐步收窄。

走勢二

去庫存：

效果顯著分化加劇

國家統計局數據顯示，11 月末，商品住 宅待售面積40457 萬平方米，比10 月末減少 582萬平方米，同比下降8.2%。

瑞銀證券首席經濟學家汪濤認為，2016 年去庫存效果顯著，但市場分化明顯。“當前 三四線城市的存量情況分化明顯，有相關產 業依托和靠近一線城市的多數城市對人口 有一定的吸引力，房地產市場需求旺盛。如 東莞、惠州、昆山和廊坊等三四線城市的庫存 去化周期已在15 個月以內。而多數東北、中 西部三四線城市則由于過去幾年盲目供地開 發，一些住房產品存在品質低且同質化嚴重 問題，銷售速度跟不上庫存增加速度，庫存消 化周期在22個月以上，壓力依然不小。”

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，“在 分化加劇中去庫存”依然是2017 年樓市“主 旋律”。2017 年樓市調控的首要任務仍是去 庫存，三四線城市由于庫存壓力高企，市場 表現依然疲軟，預期未來較長時間內政府都 將維持寬松政策。目前庫存壓力較大、房價 仍下跌的城市，在去庫存政策刺激下成交量 或有望提升。

走勢三

去杠桿：

銀行普遍收緊房貸額度

與往年樓市反彈有所不同的是，今年部 分城市房價暴漲、地王頻出，與金融杠桿的 撬動關聯密切。

2016 年房地產市場供需兩端加杠桿現 象顯著。央行最新數據顯示，2016 年前三季 度人民幣新增貸款增加10.16 萬億元，同比 多增2558 億元。其中個人住房貸款累計新 增3.63 萬億元，同比多增1.8 萬億元，增幅接 近50%。部分購房者不僅將信貸杠桿用到極 致，還利用首付貸等違規金融手段購房，進 一步推動了房價上漲。

記者調查發現，今年房價上漲較快的城 市，包括其周邊輻射區域均出現貸款約束性 政策。如20 余城出臺的調控政策中，多數降 低了最高貸款成數及額度，并重啟限貸政 策。上海等熱點城市擴大了二套房的認定 范圍，只要曾有貸款記錄就認定為二套房， 同時還提高了二套房的公積金貸款利率。

此外，從銀監會到地方商業銀行，目前 已普遍開始收緊房貸額度。如上海要求銀 行審慎評估借款人家庭償債能力，防止信貸 等各類資金，尤其是理財資金違規進入土地 市場等。

中信證券預測，2017 年國內銀行可能 將控制房貸增速，有選擇性地放貸。中原 地產分析認為，本輪限貸政策將快速抑制 熱點城市房價上漲態勢，一旦房貸額度收 緊，部分房企將以價換量，很多城市將可能 出現房價下調。

走勢四

土地市場：

高價地出現頻率明顯衰減

今年以來，高總價、高單價、高溢價率的 “三高”地塊頻現，地價高于周邊房價現象普 遍。中原地產數據顯示，截至11月底，今年全 國土地溢價率超過100%的高價地超過240 宗，為上一個“地王高峰”2013年的3倍之多。

國家統計局數據顯示，1－11 月，全國土 地成交價款7777 億元，同比增長21.4%。前 50 大城市中有10 個城市賣地金額同比翻 倍，50大城市樓板價均價漲幅高達43%。

綠地集團一位高管表示：“往年開發商 拿地基本都是靠自有資金和開發貸款，今年 首次出現拿地‘配資’現象。寬松的貨幣環 境導致土地市場資金過剩，不少城市地價泡 沫明顯。”

一位開發商坦承，“2017 年樓市銷售不 會像今年一樣火爆是大概率事件，拿了地王 的企業都將面臨入市難題。對于溢價率超 過100%的項目來說，如果房價在未來1－2 年內漲幅上不去，其資金鏈風險就很大。”

目前，調控政策在土地市場也初步見 效。由于政府供地條件愈加嚴苛，房企競地 也趨于謹慎，高價地出現的頻率近期明顯衰 減。中原地產研究中心統計數據顯示，9 月 底以來，全國地王數量明顯減少。總價在10 億元以上、溢價率超過100%地塊，在10 月僅 出現17 宗，11 月只有15 宗，為8－9 月的三分 之一。受訪的開發商均表示，受到整體政策 環境的影響，未來拿地將更加理性。

中共中央政治局9 日召開會議，分析研 究2017 年經濟工作。會議提出，明年要加快 研究建立符合國情、適應市場規律的房地產 平穩健康發展長效機制。

專家認為，建立長效機制關鍵要解決內 火，完善制度建設。從此次會議看，下一步 應加快住房制度、土地供應制度、住房金融 體系、房地產稅收制度、房地產市場規制、新 型城鎮化等一系列制度建設，以長效機制引 導市場穩預期。